Страшилки о сделках с недвижимостью. Здравый смысл или русский авось?

Многие люди пытаются решать свои жилищные проблемы самостоятельно. Ничего против этого не возразишь. Человек имеет полное право распоряжаться своей собственностью, к которой относится и его жилище. Многие думают, что покупка-продажа жилья сводится всего лишь к рекламным объявлениям в СМИ, контактам с потенциальными покупателями (продавцами), оформлению стандартного набора документов и пересчету долгожданных денежных купюр. Если бы все было так просто!Мне часто приходится общаться с людьми и рассказывать о своей работе по обеспечению безопасности наших клиентов и проверке юридической чистоты объекта. Подавляющее большинство моих собеседников не имеет никакого представления о том, с какими серьезнейшими проблемами можно столкнуться на рынке недвижимости. Вот с чем, по моему мнению, связана такая беспечная самостоятельность наших граждан!
Все знают, к чему приводит самолечение. Вреда от него больше, чем пользы. Лучше обратиться к врачу, да не к первому попавшемуся, а к известному в своей области специалисту. Не стоит, так же, пытаться самому защищаться на судебном процессе. Лучше поручить это опытному адвокату, специализирующемуся в данной области права, иначе результат непредсказуем. Услуги их стоят недешево, но и задачи перед ними ставятся жизненно важные! Так почему же вопросы с недвижимостью, играющей не менее важную роль в жизни каждого из нас, люди стремяться решить самостоятельно и кое-как? Уверен, что если бы большее количество людей было информировано о проблемах, сопутствующих купле-продаже жилья, то они не стали бы экономить на услугах специалистов и не рискнули бы самостоятельно заниматься этим.
Даже если Вы добропорядочный и законопослушный приобретатель, все равно нельзя быть до конца уверенным в юридической чистоте сделки, не проведя доскональной проверки квартиры в Оренбурге и ее собственников. Вполне законная на сегодняшний день сделка завтра легко может быть оспорена и даже расторгнута в суде. Есть прецеденты, когда сделки по недвижимости расторгались через много лет после их заключения. В лучшем случае, суд обязывает продавца вернуть покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи (которая уже никак не соответствует сегодняшней рыночной цене). Вопрос только в сроках получения этой суммы, ведь продавец вполне мог уже и потратить полученные средства
А какое количество сделок приостанавливается во время регистрации! Люди рассчитываются, передают документы по купленной недвижимости в Росреестр и думают, что все благополучно закончено. Но не тут-то было! За время, в течение которого происходит стандартная процедура регистрации сделки по купле-продаже недвижимости, возможны самые разные сюрпризы, начиная от приостановки регистрации (ст. 19 ФЗ "О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и заканчивая отказом в регистрации (ст.20 ФЗ "О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Причем поводом для этого может стать любое, а порой и абсурдное, на первый взгляд, основание.
Есть и другой серьезный аспект, на который хотелось бы обратить внимание. Продавец своей недвижимости откроет дверь любому, кто позвонит и захочет осмотреть продаваемый объект. А как поступить иначе, если Вы разместили в СМИ информацию о продаже? Однако никто не может знать, кто пришел смотреть Вашу квартиру – честный человек или наводчик банды грабителей. При этом многие продавцы сами рассказывают о сигнализации, находящейся в коридоре, или оговаривают время следующего просмотра, когда они будут на месте, вернувшись, например, с южного отдыха. Лучшего информатора для злоумышленника не придумаешь!
Это далеко не все проблемы, которые могут возникнуть, когда продается недвижимость. На рынке недвижимости немало «подводных камней». Cтолкнувшись с ними, вы можете получить совсем не тот результат, который ожидали от сделки. Но неприятных сюрпризов можно избежать, зная, каких подвохов следует опасаться, и как от них уберечься.

На этом можно было бы закрыть тему "страшилки о сделках с недвижимостью" и больше не пугать людей, все же вокруг и так умные! У одних есть знакомые юристы, у других риэторы, третьи имеют родственников в органах исполнительной власти, которые так или иначе сталкиваются с оформлением права собственности на недвижимое имущество, но все эти люди смогут вам помочь, как правило, лишь советом! А вам нужно практическое решение поставленных задач. Очень часто мы вынуждены помогать людям выходить из почти безнадежных ситуаций, в которые они попадают по своей неграмотности, неосведомленности и, главное, непростительной беспечности. Увы, часто бывает поздно. Давайте с вами рассмотрим несколько стандартных ситуаций, в которые так часто попадают покупатели недвижимости.

Долевое строительство

Пожалуй, первое место по количеству «подводных камней» принадлежит сделкам с квартирами, которые приобретаются на этапе строительства. Некоторые компании откровенно мошенничают, продавая нескольким покупателям одну и ту же квартиру. В этом случае чаще всего квартира по решению суда достается кому-то одному, а все остальные будут долго и без гарантии успеха возвращать уплаченные за жилье деньги. Обычно такие ситуации возникают, когда застройщик в принципе не планирует заканчивать строительство дома и исчезает с деньгами дольщиков.
Вторая распространенная проблема, возникающая у покупателей квартир в строящихся домах: строительство может остановиться – иногда преднамеренно, иногда без злого умысла – в результате финансовых проблем застройщика. Перспективы владельцев прав на квартиру в «замороженной» стройке туманны и нерадостны, так как стройка может простоять без движения не один год. Если же появится компания, которая возьмется закончить строительство, то существует большая вероятность, что потребуется доплатить ей немалую сумму, чтобы все-таки получить квартиру, за которую вы уже внесли ее полную стоимость.
Впрочем, строительство жилого дома необязательно должно остановиться, чтобы создать проблемы покупателю квартиры. В России стало нормой затягивание сроков сдачи домов в эксплуатацию – на полгода, на год. Это создает массу неудобств. Например, тот, кто приобретал квартиру с помощью ипотечного кредита, будет вынужден нести расходы на уплату повышенной процентной ставки по кредиту значительно дольше, чем рассчитывал. Лишние расходы понесет и тот, кто снимает жилье.
Подобных проблем можно избежать, если заключать договор на приобретение квартиры в строящемся доме в соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Этот закон устанавливает четкие правила по возмещению ущерба, нанесенного покупателю жилья в результате нарушения условий договора застройщиком.
Многие покупатели квартир в строящихся домах не придают значения форме договора, особенно если застройщик делает им скидку. Очень распространена «вексельная схема», когда покупателю вместо заключения договора участия в долевом строительстве выдают вексель, который погашается квартирой с оговоренными характеристиками. Еще один вариант нелегитимной сделки – «предварительный договор купли-продажи». Отдав деньги в обмен на одну из таких бумажек, вы рискуете нажить множество проблем.
Права владельца векселя или предварительного договора купли-продажи ничем не защищены. Например, застройщикам, работающим по вексельным схемам, свойственна крайне неприятная практика в самом конце строительства объявить, что у них возникли непредвиденные расходы по возведению дома и нужно дополнительно внести кругленькую сумму. Отказникам же предлагают вернуть уплаченные за квартиру деньги, которые за два-три года строительства обесценились, в то время как цены на жилье выросли. Так что владельцам векселей ничего не остается, как терпеть и платить.
К моменту завершения строительства нечистоплотный застройщик может выкинуть и другой фортель: объявить, что выбранную вами квартиру предоставить не удастся, придется соглашаться на другой вариант – на другом этаже, другой планировки, другого метража. Опять же, за лишний метраж придется доплатить.
С участником долевого строительства, заключившего соответствующий договор, ничего подобного произойти не может. Все остальные вряд ли смогут отстоять свои права даже через суд, поскольку вексели и предварительные договоры купли-продажи оформляются на какую-нибудь невразумительную фирму, не имеющую собственных имущества и средств. Поэтому даже если вы обратитесь в суд с иском о возмещении нанесенного ущерба, и он вынесет решение в вашу пользу, получить компенсацию вряд ли удастся.
Кстати, покупая квартиру по вексельной схеме, вы еще и лишаете себя возможности воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет и вернуть себе 13% от стоимости жилья. Получение жилья в обмен на вексель не признается налоговым законодательством сделкой по приобретению жилья и потому не дает права на вычет.
«Приобретение объекта незавершенного строительства является одной из самых сложных операций с недвижимостью на рынке, поэтому настоятельно рекомендую обращаться к специалистам, которые уже имеют опыт проведения подобных сделок. В случае приобретения объекта незавершенного строительства в первую очередь следует обратить внимание на существенные условия. В договоре должно быть четкое определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию, строительный адрес, площадь и прочее.
Особое внимание нужно уделить пунктам договора, в которых установлено уменьшение или увеличение заявленной площади объекта после его обмера БТИ. В них должны быть указаны допустимые рамки: если площадь увеличивается, то доплата должна будет высчитываться по четко фиксированной стоимости за квадратный метр, а не с индексированием. Должны быть указаны срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, срок и порядок выплат по договору, штрафные санкции за нарушение дольщиком этого порядка. В договоре должен быть указан гарантийный срок, который по российскому законодательству устанавливается не менее, чем на пять лет. При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий договор считается недействительным.
Еще стоит обратить внимание на условия расторжения договора и порядок расчетов в случае расторжения, которым четко определяются сроки возврата денежных средств, а также штрафные санкции в случае их нарушения со стороны застройщика».
Но даже идеально составленный договор не гарантирует покупателю квартиры в строящемся доме защиты от риска недостроя. Финансовые проблемы могут свести на нет самые честные намерения застройщика. Поэтому, собираясь вложить крупную сумму в приобретение жилья на этапе строительства, лучше всего выбрать солидную компанию с устоявшейся репутацией, работающую на рынке достаточно долго. Не стоит связываться с застройщиком, который не успел закончить ни одного дома, какой бы выгодной не казалась сделка. Такая экономия может обернуться серьезными финансовыми потерями.

«Черные риэлторы»

Помощь профессионального риэлтора при оформлении купли или продажи жилья сегодня стала нормой. И тут очень важно избегать мошенников, получивших название «черных риэлторов» или «черных маклеров». Обычный риэлтор может своими действиями неумышленно нанести вам ущерб, но для «черного риэлтора» цель изначально состоит в том, чтобы нажиться за счет обмана.
«Черный маклер» – сугубо криминальный элемент, его методы мошенничества – подлог документов, подделка подписей, насилие. Распознать «черного риэлтора» зачастую очень непросто, поскольку он – профессионал в создании хорошего впечатления. Кроме того, он может представляться, например, сотрудником известного агентства недвижимости, предъявлять разнообразные удостоверения и сертификаты. На поверку это, конечно, окажется неправдой, но многие ли граждане проверяют подобную информацию? Почти никто. А «черному риэлтору» как раз того и надо».
Впрочем, пострадать можно не только от действий криминальных элементов, маскирующихся под риэлторов и маклеров. Результатом действий недобросовестного, некомпетентного риэлтора будет, в лучшем случае, сорванная сделка, в худшем – потеря и приобретенного жилья, и заплаченных за него денег. Если риэлтор без должного внимания отнесется к подготовке документов, сделка может сорваться на любом этапе, если вторая сторона не захочет ждать, пока вы подготовите недостающие документы. На «растущем» рынке, когда спрос превышает предложение, такие ситуации не редкость.
«Перед заключением договора на оказание риэлторских услуг необходимо тщательно изучить текст договора и задать дополнительные вопросы. И если получится так, что на словах риэлторы обещают «золотые горы», а текст договора хранит по этому поводу полное молчание, для клиента это повод задуматься о целесообразности сотрудничества.
Если же все, что было обещано, в договоре отражено, но не выполняется на практике, необходимо выяснить, в чем причина. И отговорки на тему «да это вообще неважно» или «мы это потом сделаем» засчитываться в качестве убедительных объяснений не должны.
Клиентам не следует стесняться задавать риэлторам вопросы и добиваться внятных ответов на них. И если ни агент, ни руководитель по непонятной причине не могут ответить, это повод насторожиться, так как за этой «безответностью» с высокой степенью вероятности могут скрываться нарушения договорных обязательств».
Но наибольший урон наносят риэлторы, которые должным образом не проверяют «чистоту сделки», проще говоря, не сможет ли кто-нибудь оспорить приобретение вами жилья. Может оказаться, что, помимо продавца, право на купленное вами жилье имели и другие лица. В этом случае сделка будет признана ничтожной (недействительной), и тогда приобретенное жилье придется вернуть продавцу. Продавец, разумеется, тоже будет обязан вернуть вам полученные деньги, вот только он может заявить, что все деньги уже истратил, и будет возвращать вам по пять тысяч рублей в месяц из зарплаты. Лет через тридцать–сорок расплатится.

Фальшивая аренда

Настоящим бедствием сегодня стали мошенники, предлагающие услуги по предоставлению жилья в аренду. Механизм жульничества прост: вы платите деньги за подбор оговоренного количества вариантов жилья, которое хотели бы снять. А вам дают адреса-пустышки, по которым квартиры либо уже сданы, либо никто и не собирался сдавать, либо страшные клоповники, в которых нормальный человек поселиться не может. Причем текст договора с такой компанией составляется таким образом, чтобы невозможно было предъявить претензию. Это, как правило, договор "о предоставлении информационных услуг", т.е. вам предоставили информацию о сдающихся в аренду помещениях, а вы за это заплатили 1000 рублей. Впрочем, чаще всего жулики так быстро исчезают, что предъявлять претензии уже некому.
Чтобы привлечь клиентов, маскирующиеся под риэлторов жулики устанавливают низкие расценки на свои «услуги». Солидные компании с именем возьмут больше, но зато вы можете быть уверены, что, заплатив деньги, получите реальную услугу.

Загородное жилье

На рынке загородного жилья самый опасный «подводный камень» поджидает покупателей участков «без подряда» в организованных поселках. Участки без подряда в период финансового кризиса завоевали необычайную популярность. Покупаешь землю, строишь себе дом, а владелец поселка обещает подвести все необходимые коммуникации – очень удобно.
Проблема в том, что владельцы поселков, обещающих покупателям молочные реки с кисельными берегами, другими словами – электричество, воду и газ для вашего дома по сходной цене в четкие сроки, могут с легкостью нарушить данное слово. Земля распродана – и хорошо, зачем тратиться на прокладку коммуникаций? А без электричества вести строительство дома будет невозможно.
Сам факт продажи участков без подряда косвенно свидетельствует о том, что компания – владелец поселка испытывает финансовые трудности, потому что продавать дома гораздо выгоднее, чем участки. Продажа земли – это крайняя мера, когда не на что вести строительство. Поэтому велик риск, что и на создание инфраструктуры у владельца поселка денег тоже не найдется.
В то же время продажа участков без подряда стала подспорьем для многих известных компаний, на чьи обещания можно положиться. Если вы твердо решили строить дом самостоятельно, выбирайте поселок, где владелец сам ведет строительные работы и подведение коммуникаций входит в его интересы. Купив же участок целины, вы рискуете на долгие годы остаться владельцем бесполезного куска земли.

Черные брокеры

Еще одна потенциальная опасность – «черные» кредитные брокеры. Если вы решили купить жилье с помощью ипотечного кредита, то подспорьем вам в этом процессе могут стать ипотечные брокеры. Однако помните, что на кредитном рынке работают и мошенники. Вас могут попросту обмануть, взяв деньги за «положительное решение по кредиту», предложив вам подделать справку с места работы или справку о доходах (в этом случае вы безнадежно испортите свою кредитную историю), потребовав аванс за будущий кредит. Важно уметь отличить профессионального брокера от мошенника. В этом вам помогут несколько критериев.

1. Статус брокера. «Черные брокеры» чаще всего работают как частные лица, используют мобильные телефоны и электронные адреса с популярных поисковых порталов. Профессиональные компании всегда обладают прямым городским телефоном, полноценным сайтом и корпоративным электронным адресом. Они рекламируют свои услуги на профессиональных интернет-порталах, в газетах и на радио, и не используют газеты бесплатных объявлений и спам-рассылку в Интернете.

2. Партнерские отношения. Профессиональные ипотечные брокеры аккредитованы банками, с которыми они работают. Это можно легко проверить, позвонив в тот или иной банк.

3. Содержание услуг. Профессиональный кредитный брокер ни при каких условиях не станет предлагать вам сфабриковать справку о доходах или снабдить подставными поручителями.


Чтобы избежать возможных неприятностей в сделках с недвижимостью, вам следует придерживаться нескольких простых правил:

1. Внимательно отнеситесь к выбору партнера, будь то застройщик, риэлтор или ипотечный брокер.

2. Аккуратно оформляйте все документы, связанные со сделкой.

3. Изучите законы и нормативные акты, регулирующие рынок жилья.

4. Сравните предложения различных компаний и сделайте наиболее комфортный для вас выбор.


Желаю Вам приобрести недвижимость Вашей мечты.